講到買房，一定有人會想，我可以自己來嗎？還是一定要請房仲？當然，這件事沒有絕對答案。但從開支與風險角度來思考，買房是多數人一生中最大的支出，不僅過程複雜，還牽涉許多專業知識，任何一個環節出錯，小則住起來不舒服，大則損失大筆金額，甚至對簿公堂，代表買房的決策比任何一筆交易都更需要步步為營。
若你是毫無經驗的新手，與其茫然地在屋海搜尋、生澀地和屋主斡旋，對相關法規一知半解，可能因此踏上不少冤枉路。倒不如求助專業，和各家房仲業者接觸、多加比較後，委託自己信任的仲介幫忙搜尋物件、處理專業細節、與屋主溝通，對首購族來說，是相對安全省事的方法。
但也不是有房仲幫忙，你就什麼都不用管，而是應該把仲介當作提點的幫手，自己多看多問、多加研究相關細節與注意事項，以便做最後把關。如此一來一往，你會發現會越看越有心得，也越有機會找到最適合自己的安樂窩。
如果你有經驗豐富的親友，或對想購入的區域已經有詳細了解，甚至早有屬意物件，當然可以直接和屋主溝通議價。不過，若要自行購屋，務必以「交易安全」為最大準則，相關功課一定得做得更足，買賣雙方契約書要詳列細節，並找有信譽的地政士（代書）協助辦理，較為安心且省事。
看房過程中，切記別只相信屋主或仲介／代銷的一面之詞。畢竟推銷過程中，難保不會有刻意美化、隱惡揚善的情況。想得知真實答案，最好的方法就是逢人就問，除了屋主、仲介或代銷，舉凡管理員、鄰居、附近商家等都不要放過，這些人對社區、行情甚至賣家情況最瞭若指掌，絕對是最佳消息來源。
至於該問什麼問題？別怕，舉凡與房子相關的都可以問，例如屋主為何要賣房、先前居住情況和住了多久、房屋是否漏水或其他瑕疵、周遭鄰居與環境狀況等。總之，只要有疑問，都應該逢人就問、事事求證。
最後，再把問來的各方說法兜在一起，多半能拼湊出真實答案的輪廓，也能藉此評估賣方或仲介的誠信，以及房屋情況是否真正切合自己需求，進一步判斷是否繼續該項物件的交易。
「所謂三個臭皮匠、勝過一個諸葛亮」，看屋時最好多帶親朋好友幫忙一起看。畢竟，每個人在意的細節與需求各不相同，多幾雙眼睛幫忙留心，可以幫你留意到一些忽略的小細節。另外，在看屋過程中找人相伴，也能互相照應，保護自身安全。
若看到中意的房子，建議不論白天、晚上、晴天、雨天、假日、非假日，都要不辭辛勞多看幾遍，才能徹底掌握房屋在不同時段的真實狀況。
白天時，賞屋光線好，可以了解屋內採光、日曬及內部細節。除了注意屋況，更要仔細觀察周遭環境，例如公共空間與樓梯間是否髒亂或堆積雜物、大樓管理相關公告、周遭有無嫌惡設施，若有菜市場或學校，則需注意是否影響交通或太過嘈雜等。
晚上看屋，可以觀察社區安寧與鄰居素質、從窗戶點燈率確定入住率多寡。雨天時，留意門窗、天花板、頂樓、樓梯間是否滲漏水。非假日時，觀察通勤時間交通是否壅塞、若附近有學校，還得聽聽看鐘聲或上下學音量會不會影響居住安寧。假日時，觀察附近鄰居是否有唱卡拉OK、打牌等影響作息情事。
你一定曾在房屋廣告上看到幾分鐘到某某地區、千坪大花園綠林環抱等標語，但到底是真是假，最好自己親自去驗證。
例如業者訴求的交通時間，一定要親身走路或開車體驗，不論上班日或假日都要走一回，才能估算宣稱的時間是否符合事實，還是差很大？碰到預售屋或新成屋，最好實際去建案現場查看，了解相關設施的實際狀況，以免遇到與廣告宣稱嚴重不符的情況。
試想，花了大筆費用購屋，倘若不慎買到瑕疵屋，不僅住起來不舒適，還得再付一筆修繕費用，既勞心又傷財。因此看房時，不論新屋或中古屋，請盡量在看房時「動手動腳」，走遍每個角落、動手把各個地方仔細檢查一輪。
以新成屋為例，驗屋時一定要仔細查看，任何缺失務必當面提出，例如電燈／電器開關、水龍頭、插座等能否正常使用、磁磚有否貼齊、地板是否傾斜、敲擊牆壁和地磚檢查有無異聲等，千萬別放過每個細節和角落。尤其若買的是預售屋，一定要比對建商提供的設備與建材和簽約時是否一致，有問題即刻反映，甚至逐一拍照記錄與錄音存證，確保自己的權益。
至於中古屋，畢竟不是全新的房屋，前人居住使用過後，難免有些地方損壞或老舊。看屋時千萬別被華麗的裝潢迷惑，切記「魔鬼藏在細節裡」，務必像上述新成屋交屋一樣動手動腳，裡裡外外仔細檢查一輪，尤其常見的牆壁龜裂、漏水、滲水、地面傾斜、水壓不足等都要特別留心。
看到屬意的房子，想進入議價階段。別心急，先做好以下幾項準備功課，推估房屋的合理價碼與房東購入成本，能助你胸有成足的坐上談判桌，為自己爭取更好的議價籌碼：
一般仲介都會先幫忙整理好實價登錄行情，你也可以自己上網參考內政部實價登錄官網或下載app查詢，了解周遭區域與住宅的大致行情，但別忘了點開「交易明細」確認，當中舉凡是否含車位、屋齡、裝潢、位置、格局等都會影響房價，進而作為價格參考。
所謂「知己知彼，百戰不殆」，估算當初屋主取得房屋的成本，才進一步推演如何讓屋主感覺「有賺到」，也確保自己不至於付出太高昂的成本。
說到屋主的購屋成本，最關鍵因素莫過於購入時間。若在2012年9月實價登錄之後購入，就能從上頭找到購入價格作為議價參考。
若買入時間在實價登錄之前，也可以在「土地及建物謄本」上頭找到相關資料，當中建物所有權中的登記日期，能知道屋主何時購入。另外，如果屋主貸款購屋，謄本上「擔保債權總金額」除以1.2，就能拿來計算貸款的金額。再從貸款通常是房價的7-8成來推估，可推算出屋主購入的價格大約是多少。
特別注意的是，若屋主是在一、二十年前購入，那恭喜你，當時屋主購入成本勢必較低，代表更有機會挾著成本低的優勢，為自己爭取到較大的議價協商空間。
多數人買房都會向銀行貸款，因此銀行對於房產行情自然再熟悉不過。若看到屬意的房子，也可以在出價前把地址提供給往來密切的銀行房貸部進行估價。
但要注意的是，銀行估價通常會比市場成交金額再低一點。對買家來說，這麼做一來可作為議價的參考依據，二來也能避免日後購入價格與銀行鑑價相差太多，倘若銀行核貸金額不如預期，反而徒增個人資金壓力。
利用以上三種方式推估價格後，相信你大致對房屋行情與屋主購屋成本已了然於心。若評估自己的財力足以負擔相關金額，就能邁入下一階段，請仲介安排與屋主議價。
到了議價階段，談判桌上任何地錙銖必較，背後牽引的更是一場雙方你來我往的心理攻防戰。若能善用一些人性特點，也能在無形中幫你爭取到更好的價格。
首先，看到心儀的房屋，千萬別表現出非買到不可的樣子，否則屋主看你一副勢在必得的模樣，自然不願讓步太多；相反地，應該表現出沒買到也無所謂的態度，沉住氣試探對方底價，若賣方急著出售，時間一久立場難免鬆動，此時就是進一步殺價的好時機。
身為首購族的你，也可以善用年輕人的優勢，適時打出資金吃緊的苦情牌，甚至表示自己會好好愛惜這個人生第一個窩，較容易博取屋主的同情心，願意在價格上退讓一點。
適時利用房屋的缺點做為砍價依據，也有機會讓屋主在價格上稍稍讓步。但切記別講得太過火，甚至涉及人身攻擊惹惱屋主，讓對方氣到不願讓價甚至不賣給你，讓反倒得不償失。
更重要的是，議價前一定要幫自己設定經濟負擔的最高上限，超過寧可放棄再找下一間。別因為一時衝動，接受超乎負荷的價碼，否則日後肩負巨大還款壓力，淪為屋奴，即便買到了房子，卻犧牲了生活品質。
看過上述看屋的五大重點後，相信你已經對看房的眉角與議價注意事項都已大致有譜。下一期〈理財新手工具箱—買房成交篇〉將教你購屋程序、如何申請貸款，以及交屋與後續裝潢的注意事項，朝著這些大方向逐一前進，距離買到心中理想房子的那天就不遠了。
