看到屬意的房子，也盤算好心中底價之後，該如何請房仲向屋主表達購買意願，並且溝通價格呢？首先你必須先「出價」，一般常見的有「斡旋金」、「要約書」兩種方式。

斡旋金→沒成還你、談成轉定金

所謂斡旋金就是「拿出一筆錢表達購買意願」，意即你需要先交付一筆現金，一般是房屋總價的3%至10%，並簽署斡旋書，載明你願意購屋的總額與條件，再交給仲介協調議價，通常委託斡旋期間會在一到兩周內。

若最終談妥價格、斡旋成功，這筆斡旋金就會轉為定金，是將來簽約金的一部份。如果雙方最終無法談定，斡旋金必須無條件退還給買方，但若價格談好後買方反悔，這筆斡旋金將會被沒收。有鑑於此，若斡旋期間買方臨時改變主意，必須立刻通知房仲撤回斡旋，以免產生後續爭議。

要約書→不必先掏錢，反悔要賠償

除了出價斡旋，你也可以利用內政部擬定的要約書，避免斡旋金退回不成的紛爭。所謂要約書，就是買方有意購買房屋的文書，不必支付任何金錢。若賣方也同意買方的要約書的條件，契約就算成立生效。

但要注意，一旦契約成立後，這時買方反悔，賣方一樣可以要求買方履行契約。若買方要求解約，賣方可請求損害賠償。因此，雖然要約書不必先掏出一筆錢，但簽署之前務必確認各項條件與細節沒問題後再簽署。

買賣雙方價格談妥後，從簽約到過戶有很多流程與細節都需要留心，一切都要以交易安全至上。這時，你需要一個可以信任的代書、仔細釐清產權、謹慎檢查合約內容以及保障交易安全的履約保證，再來簽約過戶。

慎選代書

購屋金額動輒百萬或千萬起跳，交易過程有許多文件細節與繁複流程，對買房新手來說，更需要一個好幫手來指點迷津。

此時，你需要找一個自己信任或仲介配合的代書執行，以中立角色協助審核產權文件、幫忙辦理履約保證、不產稅務規劃與諮詢服務等，為買賣雙方權益把關。

確認產權

簽約以前，務必請代書調閱當天的土地及建物謄本，確認所有權人與簽約當事人是否相同，所在的地段、坪數等是否正確，土地使用分區是住宅區或工業區，是否有登記限制(如假扣押、假處分)尚未塗銷等，避免產權問題影響到日後過戶與交屋。

簽約前不放過細節

通常簽約會由本人親簽，代書會特別核對雙方身分證，確認當事人無誤。倘若本人因故無法出席，必須委託他人，得出具授權書面證明。

合約內容包括買賣標的、價款、付款時間、產權移轉、稅費負擔、點交和擔保事宜等，其中坪數、價款、持份等，建議以國字大寫書寫，避免變造。簽約前，一定要再度確認內容無誤，若文字有所修改，上頭必須要有雙方蓋章確認。簽約書若為兩張以上，代書會在騎縫處蓋上雙方印章，代表效力。

最重要的是，一旦簽約成了白紙黑字後，就具有法律效力。因此務必考慮周延、對合約內容再三確認無誤後再簽名。

一旦確定簽約後，一般付款方式共分為簽約、用印、完稅、尾款四階段，各階段的付款比例分別為10%、10%、10%、70%。若雙方有其他約定或協議，可依照約定方式付款，細節務必在合約內註明清楚。

履約保證防損失

從簽約到過戶之前，為了避免買方延遲付款、賣方延遲交屋，或產權有問題等，建議一定要辦理履約保證，由公正第三人保管所有金錢和權狀，並監督雙方辦理過戶、付款等程序。

當產權過戶、點交完成後，履保公司才會把價金移交給賣方，確保雙方權益與交易安全。若有一方無法履約時，履保公司會負責退回價金，取消執行產權轉移，防止任一方惡意或意外毀約，造成權益損失 。

由於買房金額龐大，多數人都會申請房貸支付。尤其貸款一繳動輒20年起跳，選擇上自然要多做功課，選擇對自己最有利的方案。

由於各家銀行都有不同貸款專案與條件，可以上網勤找資料，查詢各金融機構的貸款利率與額度等，進一步與銀行專員建立關係，或和自己平日有往來銀行詢問，在出價前透過對方了解物件可核貸金額，可避免屆時核貸成數不足，反造成買家資金壓力和後續履約糾紛。

對銀行來說，評估核貸條件時主要看兩個條件，一是抵押品，也就是你買的房子，若房子較老舊、地處偏遠，考量待售時間較長，核貸成數會比較低。二是借款人的還款能力，尤其像是職業穩定的軍公教，容易獲得較佳的貸款條件。

在〈買房前你該知道的那些事〉也特別整理出政府的三大優惠購屋貸款方案，建議可以貨比三家，經過仔細評估各項條件後，再選擇最適合自己的銀行方案申請貸款。

走過漫長的流程後，恭喜你，房子終於要交到自己手上了。不過，到了最後一關，千萬別得意忘形。特別是交屋過程有許多細節必須一一核對、仔細檢查，才能確保自己的權益。

檢查權狀、確認費用繳清

交屋當天，務必詳細檢查過戶的建物、土地所有權狀，包括上頭的身分資料、相關面積記載等是否正確，確認抵押債權設定是否已塗銷。還要記得向代書取回先前預簽的本票與未使用的個人資料影本，最好當場銷毀，避免遭盜用。

再來，確認代書代辦費用與房屋相關完稅與繳費單據是否結清，例如地價稅、房屋稅、社區管理費、電話費、網路費、瓦斯水電費等，多數會以交屋當天為基準，交屋前由賣方負擔，交屋後由買方負擔，交屋時最好向對方索取收據影本或白紙黑字記錄下來，避免引發紛爭。

現場點交 仔細核對內容

在房屋現場點交時，務必逐一核對契約書內容，包括房屋實際面積和房屋、土地權狀記載讀坪數是否相符。

接著，請詳細檢查屋況，包括地板是否平整，門窗電燈插座等設施能否使用，廚房與浴廁水壓是否正常，確認天花板、牆面與窗戶有無漏水痕跡，電壓有無問題，電線水管是否老舊需要更換，屋內或公共空間是否堆積雜物等。

交屋入住後，更別忘記變更水電網路等各項帳單地址與聯絡方式，親去戶政事務所遷戶口。戶籍遷入後若符合自用住宅規範，記得去稅捐稽徵處申請自用住宅優惠稅率，以免被以一般稅率課徵。

誤買瑕疵屋 別放棄自救

交屋後，若不慎買到「金玉其外、敗絮其中」的房子，還是有辦法爭取自己的權益。

但要注意的是，買方一旦發現瑕疵後，必須在「六個月內」通知賣方修繕，否則六個月後請求權將消滅。另外，若交易簽約前，賣方就已經清楚告知屋況，而買方也同意因瑕疵而價值減少，屆時簽約後，買方就不能以該項瑕疵要求屋主修繕、賠償。